民法典规定，房屋的产权是以登记为准的，房屋登记在谁名下的，谁就是房屋的所有人，相邻权只能由房屋所有人行使，实际权利人不是物权登记人，不能行使相邻权。《中华人民共和国民法典》第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；
未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百四十条【所有权的定义】所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第二百八十八条【处理相邻关系的原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第二百八十九条【处理相邻关系的法律依据】法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；
法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
二、相邻权法律特征
1、相邻权的主体是相互邻近的不动产所有人或占有人。
即相邻权只能在两个以上的权利主体之间发生，这种权利主体既包括不动产所有人，也包括不动产占有人、使用人。
2、相邻权的客体是相邻各方提供的便利，而不是相邻的财产。
一方有权利取得方便，他方有义务提供方便。
3、相邻权是一种从属性的权利。
相邻权不能独立存在，是从属于不动产的所有权、使用权等特权的从权利。
它随不动产所有权或占有、使用权的设立、变更、终止而设立、变更、终止。
依据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；
未经登记，不发生效力。
如果房屋实际权利人不是登记人的，实际权利人不能行使相邻权。
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