民法典规定，债务人欠债不还的，债权人可以行使抵押权，通过拍卖、变卖房屋等方式，实现自己的债权。《中华人民共和国民法典》第四百一十条【抵押权的实现】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
二、发生房屋抵押纠纷要如何处理
1、因房地产抵押登记引起纠纷的处理房地产在进行抵押登记的时候，可能会出现抵押权状况与真实的权利状况不符合的情况出现，可能表现为房地产抵押登记因错误、遗漏或误被注销，从而导致登记内容与真实权属状况不一致，也可能表现为主债权本身无效或因清偿而消灭，而抵押权登记并未注销。
如果是前者，登记机关需要为其办理更正登记，并要求过错方承担赔偿责任，如果是后者，当事人应根据有关规定，及时办理注销抵押登记。
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2、因抵押房屋发生毁损引起纠纷的处理抵押房屋如果发生毁损，那就需要分为三种情况进行讨论。
第一种是当抵押人的行为足以使抵押房屋价值减少时，抵押权人有权要求抵押人停止其行为；
如抵押人不停止其行为，抵押权人有权诉诸法律，请求法院责令其停止。
第二种是当抵押人的行为已使抵押房屋价值减少时，抵押人有义务提供与减少价值额相当的担保。
第三种是抵押房屋的毁损是第三人导致的，抵押人有义务向第三人请求赔偿，并提供与其所得赔偿金相当的担保，否则抵押人有义务提前清偿债权。
3、因抵押房屋被拆除引起纠纷的处理如果抵押房屋被列入了拆迁范围，抵押人应及时通知抵押权人，抵押权人接到抵押人的书面通知后，可以要求抵押人提供其他房产重新设定抵押，或者提供其他方面的担保。
比如抵押人抵押的房屋被拆除了之后获得了新的房屋，那么抵押权人便可与抵押人协商将此房屋设定为抵押房屋，并重新办理抵押手续。
当然，抵押权人也可要求抵押人提前清偿债务，并注销抵押登记。
通过分析可以知道，依据《民法典》的规定，债务人不履行到期债务的，抵押权人可以与抵押人协议以抵押的房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
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