1、必须是违反土地管理法规的行为。
土地管理法规，是指以《土地管理法》为代表的一系列土地管理法规。
如《土地管理法》、《国务院关于出让国家土地使用权批准权限的通知》、《城镇国家土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施条例》等。
2、必须是非法转让、倒卖土地使用权的行为。
土地管理法规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地所有权，但是，国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。
土地使用权转让应当严格依法进行。
土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，并依法办理过户登记。
总之，土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。
3、非法转让、倒卖土地使用权罪属情节犯，也就是说，非法转让、倒卖土地使用权的行为必须达到情节严重，才能构成非法转让、倒卖土地使用权罪。
所谓情节严重，主要是指多次实施非法转让、倒卖土地使用权罪行为的;
非法转让、倒卖土地使用权数量较大的;
等等。
二、非法转让、倒卖土地使用权罪的量刑标准
1、情节严重的，处三年以下有期徒刑或拘役，并处或单处非法转让、倒卖土地使用权价额5%以上20%以下的罚金。
“情节严重”主要指具有下列情形之一:
(1)非法转让、倒卖基本农田5亩以上;
(2)非法转让、倒卖基本农田以外的耕地10亩以上;
(3)非法转让、倒卖其他土地20亩以上;
(4)非法获利50万元以上;
(5)非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的。
2、情节特别严重的，处三年以上七年以下的有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5%以上20%以下的罚金。
“情节特别严重”主要指具有下列情形之一:
(1)非法转让、倒卖基本农田10亩以上;
(2)非法转让、倒卖基本农田以外的耕地20亩以上;
(3)非法转让、倒卖其他土地40亩以上;
(4)非法获利100万元以上;
(5)非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的。
如造成严重后果等。
我国土地是公有制的，任何人都无法售卖的，只要是出售土地的行为就是属于非法倒卖土地，同理土地的使用权可以进行转让，必须经过手续才能转让，没有手续或者是同一片土地使用权同时多次转让就属于非法转让。
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