民法典规定，小产权房由于不具有合法的所有权，所以买卖小产权房时，不能办理过户登记的，但不影响小产权房买卖合同的效力。《中华人民共和国民法典》第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；
未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；
未办理物权登记的，不影响合同效力。
二、小产权房合法吗
可以买吗
首先，当前明确的小产权房有以下两种情况：
1、在集体建设用地上建成的房子法律允许农村集体组织在集体土地上建造住宅，所以，只要依法办理了审批手续，即属于合法建筑。
2、在集体企业用地或占用耕地违法建成的房子法律明确规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，所以这种小产权房属于非法建筑。
其次，合法的小产权房能不能买，可以从交易的对象判断：
1、在集体成员内部转让、置换不受限制；
2、向非本集体成员的第三人转让或出售，不能受到法律的认可与保护，不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
因此，原则上小产权房是不允许交易的，而要是在集体成员内部交易，那么便会得到法律许可。
通过上述分析可以知道，依据《民法典》规定，房屋具有合法的产权才能办理过户登记的，而小产权房是没有合法产权的，所以买卖小产权房时，不能办理过户登记的，但一般不影响房屋买卖合同的效力。
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