律师手记，律师手记霍乱

本文目录一览：

• 1、【律师手记】城乡结合部的土地以及房屋租赁合同的法律问题分析
• 2、【律师手记】监理单位签字确认的工程签证等书面文件能否予以认可
• 3、《律师手记之璞玉待琢》木尧子电子书txt全集下载

【律师手记】城乡结合部的土地以及房屋租赁合同的法律问题分析

最近接到一个案件，涉及的问题就是成效结合部土地以及房租租赁合同纠纷，但因为该案所涉及的土地以及房屋面临拆迁的问题，当事人犹豫不决，所以，该案件一直搁置，尚未进入诉讼程序。土地作为稀缺资源，城市的土地几乎被开发殆尽，因而，城市不断的向农村侵蚀，这就形成特殊地带——城乡结合部，由于管理规范的缺失，由此引发的矛盾日益增加。在北京三中院编写的《租赁合同纠纷案件疑难问题裁判精要》中，很多案件即来源于城乡结合部土地以及房屋租赁合同纠纷。

对于租赁合同案件而言，合同效力问题案件裁判所要解决的首要问题，也是基础问题，合同有效与无效，最终的处理结果可谓是天壤之别。因而，代理租赁合同纠纷案件首要的工作就是审查租赁合同的效力，当然土地与土地之上的房产的租赁合同的效力认定规则还是不同的。 对于农村土地租赁合同需要严格审查土地用途（农用地、建设用地和未利用地），我国对土地用途适用管制制度严格限制农用地转为建设用地或者将农用地转为非农用地 。因而，在司法实践中， 法院在审理涉农土地租赁合同案件时，会严格审查土地用途，对于擅自改变土地用途，特别是将农用地用于非农建设的合同，会被认定为无效 。例如，（2021）京民申3322号民事裁定书认为：本案涉案院落原属于 集体农业用地 ，因此依据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定， 在集体土地上进行非农业建设，应当取得县级人民政府核发的证书以确认建设用地使用权，并依法取得建设规划许可手续 。现查明涉案房屋并未取得上述手续，故双方所签《房地产租赁合同》应属无效。

而对于城乡结合部的房屋租赁合同而言，未取得建设工程规划许可的，会被认定为无效。对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“ 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 ”第二条规定：“ 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效 ”。因该规定认定房屋租赁合同无效的案例，比比皆是。

接下来的问题就是 合同无效责任的划分问题 。对此（2021）京03民终4693号民事判决书有如下论述：京都蛋鸡场作为涉案房屋的 出租人 ， 将未取得建设工程规划许可的房屋予以出租存在主观过错 。而和驿酒店作为 承租人 ， 在签订租赁合同时对承租房屋是否可以用于租赁疏于审查，亦未尽到合理且必要的注意义务，故应认定 双方对合同无效均存在过错 。对于 双方的过错比例认定 ，本院认为， 作为出租人提供符合法律规定及合同约定的租赁物是房屋租赁合同项下的主要义务。出租人作为租赁房屋的管理人或实际控制人，对租赁物是否合法应是明知或应当知晓，相较承租人而言亦应更为清楚。在租赁合同因房屋的违法性而无效时，出租人应当对此承担主要责任 。 承租人虽然对租赁房屋的状况亦具有审慎的注意义务，但疏于注意的过错程度较轻，应对合同无效造成的损失承担次要责任 。

最后，租赁合同无效的法律后果，主要体现在责任与损失赔偿的对应关系上。（2019）豫民再364号民事判决书对此有所论述：《合同法》第五十八条（注：《民法典》第157条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。）：“ 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 ”

案涉租赁合同签订后， 双方因为合同无效均有一定的损失 。关于双方的责任，租赁合同对于建设4S店有明确约定,作为出租人的瑞华公司所负的基本义务是 确保案涉土地可以建成4S店并在合同租赁期内正常使用该土地 。虽然瑞华公司有案涉土地的使用权，土地使用用途也确定为商业用途， 但因案涉土地系集体土地且被规划为城市公共绿地，在案涉土地上依法不能建设任何永久性建筑，该土地用途不符合合同目的，瑞华公司对合同无效、不能继续履行负有责任 。

对于承租方的东保润公司， 在明知是集体性质的土地情况下，凭着原来土地上建设有4S店的经验法则，没有调查案涉土地的规划情况，采取“先建后补手续”的方式，对承租土地、签订协议没有尽到应尽的谨慎、注意义务，对于案涉合同无效、不能继续履行亦有责任 。 在合同无效及双方均有过错的情形下，应当各自承担相应责任 。瑞华公司 收取的财产应予返还 ，东保润和瑞华公司的损失分别各自承担，对于东保润公司提出的 利息损失及其他损失 由东保润公司自己承担，瑞华公司的 租金损失 亦由瑞华公司自担， 而案涉土地地下部分建筑物在再审中已经拆除且案涉土地已经恢复原状 。

由上可知，租赁合同无效会对当事人之间的利益秩序产生重大的影响，不得不慎重。城乡结合部的租赁合同由于利益的驱动，管理规范的缺失，擅自将农用地用于非农建设的现象随处可见，违反规划，未经审批许可的房屋出租也比比皆是，最终都因为法不责众而不了了之。但是，任何无视法律规定的行为，在这其中，无论是对出租人还是承租人，都可能会为此而付出相应的代价。当然， 这其中也有不同的利益考量，合同无效虽说是法律价值的体现，但同时也会是一次利益的调整 。

【律师手记】监理单位签字确认的工程签证等书面文件能否予以认可

监理单位签字确认的工程签证等书面文件能否予以认可的问题实质上涉及的监理人员签字的法律效力的问题。要解决这个问题，就需要清楚监理单位的主体地位以及与建设单位的法律关系，以及监理单位在施工合同关系中所处的法律地位，只有捋清楚这些问题，才能对监理单位签字确认的工程签证等书面文件能否予以认可的问题做出基本的判断。

首先，监理单位是受业主委托对工程建设进行第三方监理的具有经营性质的独立的企业单位。根据《建设工程监理规范》的规定：“ 工程监理单位受建设单位委托，根据法律法规、工程建设标准、勘察设计文件及合同，在施工阶段对建设工程质量、进度、造价进行控制，对合同、信息进行管理，对工程建设相关方的关系进行协调，并履行建设工程安全生产管理法定职责的服务活动。 ”也就是监理单位是根据建设单位委托授权以及法律规定，代表建设单位对工程施工相关事项进行检查、查验、审核、验收。

而且根据《民法典》第796条的规定：“ 建设工程实行监理的，发包人应当与监理人采用书面形式订立委托监理合同。发包人与监理人的权利和义务以及法律责任，应当依照本编委托合同以及其他有关法律、行政法规的规定。 ”也就说监理单位的监理行为本质上是代理行为，但是具有特殊性。监理职责不仅来源于建设单位的授权，还来在于行政许可，更进一步说，监理单位的权利、义务、责任不仅基于监理合同的约定，还基于法律、行政法规等针对监理人的特别规定。

那么，回到本文所要解决的问题上来，监理单位签字确认的工程签证等书面文件能否予以认可的问题，答案似乎是确定的，由监理单位签字确认的工程签证等书面文件法律效力在不触碰其他无效法定事由的情况下应当予以认可。笔者在此还是结合司法判例的来说明这个问题，（2014）民一终字第69号民事判决书认为：根据方升公司提交的《藏文化产业创意园项目监理部拟进场人员名单》， 冯永贵系监理单位指派的总监代表，双方有争议的工程鉴证单均系冯永贵签署 。根据《建工司法解释》第十九“当 事人对工程量有争议的，按照施工过程中形成的签证等书面文件确认。承包人能够证明发包人同意其施工，但未能提供签证文件证明工程量发生的，可以按照当事人提供的其他证据确认实际发生的工程量 ”的规定， 冯永贵作为总监代表，又是现场唯一监理，其在工程签证单上的签字，是对本案建设工程现场施工情况的真实反映。因此，其签署的工程签证单能够证明变更、签证项目的实际发生，变更、签证的工作量应当予以认定 。

在（2017）最高法民终475号民事判决书中，一审法院认为， 施工过程中形成的工程签证等书面文件是确认工程量和工程价款的基本依据。双方当事人未在合同中约定施工签证必须加盖日照市住建局单位印章，且 项目监理单位作为日照市住建局委托的监理人，其在施工工程中具有特殊的地位 。故结合监理单位的监理职能，对争议签证部分的真实性应予确认 。二审法院认为：关于监理加盖印章并签字，建设单位未予确认的工程签证能否采信问题。《BT协议》 当事人未约定工程签证必须加盖建设单位印章才能作为计算工程量的依据。监理单位具有确认工程中发生的停窝工损失、增加的施工项目等职能，其在兴润淄博分公司提交的工程签证加盖印章并签字，即认可工程签证记载事项 。

由此可知，在司法实务中，项目监理单位作为发包人委托的监理人，其在工程施工过程中具有特殊的地位，对施工过程中发生的停、窝损失一般具有确认的职能。对此，《北京高院解答》第10条规定：“ 工程监理人员在监理过程中签字确认的签证文件，涉及工程量、工期及工程质量等事实的，原则上对发包人具有约束力，涉及工程价款洽商变更等经济决策的，原则上对发包人不具有约束力，但施工合同对监理人员的授权另有约定的除外 。”《四川高院解答》28条规定：“工 程监理人员依据监理合明的约定以及蓝理规范实施的签字确认行为，对发包人具有约束力．超越监理合同约定以及监理规范实施的签字确认行为，除承包人有理由相信工程监理人员的签字确认行为未起越其监理合同的约定以及监理规范的以外，对发包人不具有约束力。 ”

从司法实践的情况来看，监理单位签字确认的工程签证等书面文件能否予以认可的问题处理规则，还是遵循委托代理的基本法理，但是有结合监理单位在建设工程法律关系之中的特殊性。（2017）最高法民终475号民事判决书更是从监理单位的特殊地位以及其职能出发来确认监理单位及其监理人员签字的法律效力。（2014）民一终字第69号民事判决书的论述更具有代表性，该判决也被作为公报案例，主要从合同约定以及结合相关证据加以分析论证，坚持了合同中的“从约原则”以及举证责任等规则综合认定。

《律师手记之璞玉待琢》木尧子电子书txt全集下载

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内容预览：

挂掉电话律师手记，抄起桌上律师手记的一页纸律师手记，璞珏径直走向人事经理办公室，敲了一下门。

“进来”，里面的人说道。

“张经理，这是律师手记我的辞职报告，麻烦你明天派个人跟我交接一下，然后把我的退工单和劳动手册给我。”简洁明了，不带一丝犹豫与不舍。

“你不知道辞职要提前一个月打报告吗？”张经理看着璞珏愤恨地说道。当初千里迢迢地把你们从西安招来，干了不到三个月拍拍屁股说走就走。把我这里当什么了，真他妈的白眼狼。

“提前一个月针对的是正式员工，试用期内提前三天就可以了，作为人事经理，您该不会不知道这点常识吧”，璞珏讽刺地说道。

“你！”被抢白了一顿，张经理的脸色很不好，“我这几天很忙，没工夫处理你们的事情，过一段时间你再来办离职手续吧。”

“过几天？三天？五天？还是三个月？五个月？”这样虚与委蛇的答复根本就是拖延时间，前车之鉴告诉她，她不能妥协，必须快刀斩乱麻。之前多个同事离职，劳动手册被扣，导致下家长时间无法办理入职而不得不……

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