买房律师(买房律师咨询电话)

　　近几年来，我国房地产行情暴涨，全国各地特别是一二线城市的限购、限贷政策不时出台，借名买房的现象越来越普遍，因借名买房产生的纠纷数量也随之大幅增加。

　　笔者打开中国裁判文书网，以借名买房+江苏省为关键词检索相关案例，共检索到101份裁判文书，其中高级法院4份、中级法院57份、基层法院40份。时间从2013到2018年4月，案件数量呈倍数增长。从上网文书数量来看，2013年有1份，2014年有4份，2015年有16份，2016年有25份，2017年有42份。由于借名买房行为与矛盾显现之间通常会相隔一段时间，有的相隔十年以上，有的是在相关当事人去世以后才产生矛盾，相信随后几年此类案件数量会不断增长。

　　为方便叙述，本文将借名买房的双方当事人中的一方称为借名人，另一方称为登记产权人。

　　 一、借名买房的风险巨大

　　借名买房通常是为买房律师了规避法律、法规或政策，因此往往会造成权利外观和实际状况的差异，经过法律的调整会产生不同后果，从而带来不可知风险。具体来说，借名买房有如下法律风险。

　　（一）查封、扣押风险。

　　在101份裁判文书中，与执行异议有关的文书共32份，约三分之一。也就是说，借名买房本身在双方当事人之间没有争议，但是由于产权证在登记产权人名下，因登记产权人对外负债而导致房产被查封产生的风险。

　　这是借名买房首当其冲的风险，由于产权证具有公示效力，登记产权人理所应当就是所有权人。根据2017年江苏省高级人民法院民事审判第一庭《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（征求意见稿）》23条规定，当事人约定一方以买房律师他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人要求确认其权属的，人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是该房屋因登记的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

　　根据上述规定，即使借名买房的事实成立，但在房产因查封或不能办理转移登记时，法院既会不支持确权也不支持过户的诉请，借名人只能在执行案件中提出异议。而在执行异议案件中，借名人在付款情况、借名理由、借名合意、占有使用等方面稍有欠缺，都会导致异议失败，异议一旦失败房产即化为乌有。

　　（二）第三人善意取得风险。

　　当登记产权人将房产出售给他人，他人支付买房律师了合理的房价，他人就可能成为善意第三人。《物权法》第106条是保护善意第三人的条款，规定善意第三人应当取得不动产的所有权。此时即使借名人无权要求他人将房产归还自己，而只能向登记产权人主张损失赔偿。如此，可能会造成巨大的经济损失。

　　（三）借名买房事实不被认定风险。

　　借名买房通常发生在亲友之间，本身有一定的信任关系，但由于房产价值巨大，有的当事人发现有法律空子可钻时，这巨大的财产就形成了难以抗拒的诱惑，成为否认借名买房的内在动机。因为借名买房持续时间长，当事人之间的关系会发生变化，有的从姻亲关系变成没有任何关系，有的从关系亲密到生疏，都可能导致出现否认借名买房的情况。还有的当事人一方去世，而一方后代则可能因为不了解情况和缺少亲情、感情约束而否认借名买房事实。在不能提供相当充分的证据的情况下，借名买房很难被认定。

　　 二、借名买房的事实认定

　　在房产价值越来越重大的情况下，会促使一些人通过歪曲事实、编造理由进行诉讼获得不当利益。诉讼分两种，一种是主张借名买房成立，要求物归原主；一种是否认借名买房，要求迁让。

　　如在购房款从自己账户汇入到房产公司或者卖房人账上的情况下，会向法院起诉主张成立借名买房，或者登记产权人否认借名买房。在一起案件事实中，要么成立借名买房，要么不成立借名买房，如果出现两种截然对立的说法，其中必有一方说法是虚假的。如此矛盾对立、对双方利益重大的案件，在事实认定时，需要审判人员深谙人情事故、洞悉人性需求。只有在此基础上，巧妙运用证据规则，方能辨别真相，以免被人利用来获得不当利益，产生冤假错案。

　　笔者对江苏省三级法院对借名买房案例进行了梳理，发现在101份裁判文书中，共有28件认定借名买房事实成立，73件未认定，即认定的不足三分之一。我们可以从中窥见江苏省三级法院审判人员的审判思路——借名买房对双方当事人利益重大，在没有双方的书面协议或者对方自认的情况下，对证据要求极高。

　　101份判决书中笔者仅检索到6份是在没有书面协议或对方自认的情况下，审判人员依据其他证据来认定借名买房事实的，仔细分析这6份判决，笔者认为全部做到了证据确实充分，排除合理怀疑，证据形成锁链并得出唯一结论。

　　（一）书面协议的极端重要性

　　在101份文书中，仅有6份判决系在没有书面协议或对方自认的情况下认定借名买房的，即如果没有书面协议或对方自认，向法院诉请借名买房，94%的概率是被驳回的。

　　（二）通过判决书分析，认定无协议的借名买房，需要同时具备以下条件：（1）借名理由合理、与客观事实不矛盾；（2）付款事实清楚，相对方对款项的来源、性质没有任何争议；（3）选房、购房登记产权人均未参与；（4）产权证及发票由借名人保管；（5）房产由借名人占有或使用、收益；（6）有其他证据证明借名买房合意。以上6个条件同时具备，才能认定借名买房。欠缺任一条件，均不予认定借名买房，以下分述之。

　　1、借名买房理由合理、与客观事实相符。

　　在不予认定借名买房的判决中，有因借名理由不合理，直接予以驳回的，如（2017）苏03民终7694号判决书载明“借名理由是为了节省税费，法庭认为借名买房风险极大，节省税费的理由难以令人信服，因而不予认定。”

　　有因借名理由与事实矛盾的而不予认定的，如（2017）苏03民终287号判决书载明“借名理由是因父亲部队要分经济适用房，但是对此事实未提交证据证明，故不予采信”。

　　（2016）苏13民终2234号判决书载明“借名理由是信用不良，但是信用报告无法反映信用存在问题。”

　　而在认定借名买房事实成立的6起案件中，关于借名买房的理由，有3个案件是因政策影响贷款从而需要借名，1个案件是为了提取登记产权人（姐弟关系）公积金，2个案件是因为祖辈遗留的公房，政策原因只能登记在某人名下，6个案件的借名理由均合理、充分，并有客观证据支持。

　　2、付款事实清晰，相对方对款项的来源、性质没有争议。

　　在不予认定的案件中，相对方对付款性质有其他辩解，只要辩解合理，或者有证据证实，都足以否定借名买房事实。在6起借名成立的案件中，对付款事实均无争议。其中3起因贷款借名和1起提取公积金的案件中，首付款事实清晰，相对方无异议，并且均由借名人持续还贷，从长期行为来看足以认定借名买房事实。2起祖辈公房案件中，双方均对付款事实没有争议。

　　3、借名买房合意证据充分。

　　在6起案件中，均有充分的证据证明存在借名买房合意。在（2017）苏09民终3109号兄妹为贷款借名案例中，关于借名买房合意有众多亲属和买卖双方介绍人证言证实，且有持续还贷证明双方的真实意思。在（2017）苏01民终5255号提取弟弟公积金的案例中，有出售方、中介方证实因提取公积金借弟弟名买房，且有持续还贷证明双方的真实意思。（2017）苏03民终6202号案例系单位欠货款用房产抵债，由单位出具证明证实借单位职工名买房抵债给债权人的合意，且有持续还贷证明双方合意。（2013）锡民终字第1572号案例系工程款抵债，由出售方和中间人出具证明证实借名买房，且有持续还贷证明双方合意。在2起祖辈公房案件中（2015）徐民终字第5076号和（2016）苏0311民初7062号，均由双方亲属作证，且历经多轮诉讼，借名买房事实早已查清。

　　4、选房、购房时产权登记人均未参与。

　　在借名成立的6起案件中，除2起祖辈遗留的公房纠纷外，其余4起案件中，均有确凿证据证明借名人选房、购房，出名人只是配合签名，办手续。

　　5、产权证及发票等由借名人保管。

　　6起借名成立的案件中，产权证及发票都由借名人保管。

　　6、房产占有、使用、收益情况。

　　在6起案件中，由借名人占有、使用的有5起，仅（2017）苏01民终5255号案例有证据证明弟弟离婚后无房居住，而由借名人借给弟弟使用，可以说占有使用的理由充分。在没有认定的案件中，往往存在双方共同使用或双方共同的亲人使用、租赁、借用等情况，这些情况均是导致不能认定的原因。

　　以上没有书面协议而认定借名买房成立的6起案件中，均同时具备了6个必要条件，显示出审判人员的慎重态度。

　　江苏刑事律师蚂蚁刑辩出庭律师组组长胡春燕律师最后提醒，无论是借名买房还是从账户走款，不签订书面协议的都可能在未来引发争议。因此，无论是借名买房还是从账户走款，都应当签订书面协议，把事情原由写清楚，避免有人萌生恶意，利用时过境迁证据难以搜集的空子，通过诉讼来谋取非法利益。

　　来源丨蚂蚁刑辩研究

　　作者丨胡春燕 蚂蚁刑辩团队出庭律师组组长