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▼ 维民聊房事丨 首付提高无法履约能自动解约？
▼房事问题是中国人最大专业房产律师咨询的问题
房事问题无疑是牵动着广大中国人最大的问题，一轮轮的房产政策的出台，给着人们丝丝曙光和希望，但却一次次的让希望变成失望，似乎房地产陷入一种很难用常理理解的怪圈，为什么政府屡出重拳进行限购限贷限售的调控，中国房价依然跟打专业房产律师咨询了鸡血似的蹭蹭往上窜。
就在3月17日各大城市争相恐后的出台的调控政策就直接一部分购房人购房梦瞬间破灭，这一次的调控政策最大的看点就是首付款的提升，很多购房者裤腰带差点勒断勉强存到的首付款，在新政首付款上调的现实下差点没哭晕在厕所里。
同时由于首付款的提升导致大部分购房合同面临着无法履约的尴尬，律视在线平台的义务咨询热线也屡次接到房产买卖双方的咨询电话，也恰巧王维民律师最近也代理的一个类似的真实案例，今天就借此与大家分享一下因为新政的实施给买房人履约能力造成重大影响和履约困难，法院是否会判决双方自动解除合同。
▼ 3.17新政首付提高无法继续履约
原告张泉先生与李冬梅女士签订了房屋买卖协议，但是在履约的过程中，因为317新政出台，导致其购房首付款比例提高，原本准备的首付款不够了，资金缺口超过了100万，无法继续履行合同，于是张泉就与李冬梅协商友好解除合同，并要求李冬梅退还10万元定金。
李冬梅女士考虑到现实情况，也同意张先生提出的解除合同的请求，但他认为新政不属于情势变更，张先生应当对新政有所预见，并且新政出台后，张先生应该努力筹集资金，张先生提出的要求返还10万元定金的要求没有法律依据，李冬梅女士的态度就是合同可以解除，但是定金不同意返还。
▼ 合同自动解除，返还购房定金
法院审理后认为，鉴于张泉先生本次购房需要通过贷款方式支付部分购房款，而新政出台后，已经拥有一套住房的张先生，再次购房需要支付的首付款比例不低于60%，直接导致张先生需要多筹集100多万的购房款，给张先生的履约能力造成重大影响。
同时，李冬梅女士也没有充分证据证明张先生具备充分的履约能力，在此情况下，符合双方房屋买卖合同中约定的有关因为新政等原因导致合同无法履行而双方互不承担违约责任的约定，最后，法院支持了张泉先生的全部诉讼请求，合同自动解除，李冬梅女士返还10万元的购房定金。
▼ 政策影响要看是否构成不可抗力
针对上述案例以及想过咨询电话，维民律师想提示大家一点，房屋新政属于国家宏观政策，一般情况下，政策对房屋买卖合同的影响没有达到导致合同不能履约的程度，也就是说，新政的影响无法构成不可抗力，一般情况下合同是应该继续履行的。但是凡事都会有例外，需要具体分析区别以下三种情况：
第一，如果新政对购房人的履约能力产生重大影响，出卖人应该退还定金和已付的购房款，如果出卖人因此有损失可要求买受人分担。
第二，如果新政对购房人的履约能力没有重大影响或者出卖人有证据证明其右履约能力，购房人要求解除合同就属于违约行为，需要承担违约责任。
第三，需要强调的是，注意区分合同中有关贷款条款的约定内容，也就是说需要区分约定的是“因故无法办理贷款”还是因为“当事人自身原因无法办理贷款”，如果约定的是前者，买方应该自筹资金，一般不能解除合同，否则就需要承担违约责任，如果是后者，就存在出卖人可以解除合同并由双方分担损失的可能。
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