合同买卖律师(买卖合同纠纷经典案例)

案件导读合同买卖律师：

2020年初合同买卖律师，山东省的杜xx因厂房转让的官司陷入僵局，因为在合同买卖律师他看来本以为是理直气壮的事，法官却劝合同买卖律师他撤诉，否则会判他输，杜xx因此非常苦恼…

2009年，杜xx有一处厂房转让给李xx，双方签订协议约定：李xx支付给杜xx380万元，杜xx将厂房转让给李xx，签订协议后支付100万，杜xx将厂房移交给李xx使用，2012年10月李xx支付全款，杜xx将产权证书交付给李xx，有关款项支付至申xx账户。随后李xx支付给杜xx100万元，杜xx将厂房转给合同买卖律师了李xx，之后李xx因注册等需要使用产权证书，杜xx把产权证交给了李xx。在杜xx 经营期间，工厂出过一次事故，一个工人因工死亡，双方口头约定接手后由李xx处理，李xx接手后，赔偿该死亡工人的家属100万元。之后杜xx多次找李xx要钱，李xx又在2016年9月支付给杜xx5万元。在2019年杜xx继续索要其他剩余款项时，李xx拒绝支付，称所有款项已经付清了。杜xx感觉到李xx这是抵赖了，于是聘请律师于2019年9月向李xx发出《解除合同通知书》，以李xx未支付相关款项违约为由，通知其解除合同，要求收回转让的厂房，之后杜xx聘请了律师向人民法院提起诉讼。

01

有理的官司，面临败诉

杜xx诉称：因李xx长期不能支付合同款项，经李xx多次催要，杜xx依然没有支付剩余的275万元，故依据《合同法》的规定，要求解除双方签订的买卖合同。

然而对方律师提出：

1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案原告的起诉已经超过除法定期间，双方约定了2012年10月李xx支付全款，如今已经2019年了，已经过去7年，明显超过合同的除斥期间；

2、李xx在取得厂房时，已经进行了大量的改造，增加了大量的建筑面积，原厂房已经发生了巨大变化，解除合同将造成巨大财产损失，社会资源浪费；

3、合同款项早已付清，否则杜xx不可能将产权证书交给李xx。本来自信满满的杜xx被当头一棒，显然李xx拒绝之剩余款项时经过咨询律师的，而且法官也劝杜xx 撤诉，可以减少一半的诉讼费，否则杜xx将会败诉。并让杜xx 三天之内给答复，否则就判了。

02

临阵换将，聘请万典律师解决难题

走投无路的杜xx 感觉非常委屈，明明有理的官司怎么面临败诉，但是律师也无可奈何，此时杜xx的朋友向其推荐，万典律师事务所的王律师善于解决疑难案件，应该有办法。于是杜xx拨通了王律师的电话，听了万律师的解决方案之后杜xx非常高兴，当即在网上与万典律师事务所签订了《委托代理协议》，并辞退了原来的律师。万典律师事务所指派王卫洲律师和管众律师组成办案小组承办杜xx 的案件。

万典律师迅速调整制定新方案

第一步：律师要求换法官

王律师告诉杜xx这个法官已经先入为主，其已经形成了判决杜xx败诉的观点，必须更换法官，王律师的说法让杜xx不可思议，怎么还能换法官，律师有这个权利吗？王律师自信的说只要符合一定的条件是完全可以的。随后王律师向法院提交了《回避申请书》，以法官未经裁判已经先行准备判决杜xx败诉，先入为主，并且劝杜xx撤诉，明显不当的理由申请法官回避，收到回避申请书后，原审法官自行向法院申请回避，法院另行指派三名法官审理本案。

第二步：律师要求重新开庭

更换法官以后，王律师告诉杜xx：“这个案子原审的很多问题庭审辩护观点不到位，若想打赢，需要重新开庭”，王律师的观点再次颠覆了杜xx的大脑，已经开过庭了，怎么可能重新开庭呢？王律师告诉杜xx只要符合条件是完全可以的，随后王律师申请追加申xx为第三人，因为作为合同的受益人具有法定的利害关系，并成为了保障申xx 诉讼权利，请求法院重新开庭，人民法院予以准许。

第三步：排除对方新建建筑物的障碍

之后，王律师向人民法院申请调查取证，调取李xx新建的建筑物是否办理建设工程规划许可证、施工许可证等建设审批手续。经人民法院向相关部门调查，李xx加建所有建筑物都没有办理规划许可和施工许可手续。王律师随即告诉杜xx，因其建筑物没有办理划许可和施工许可手续，所以不受法律保护，不能因为对方加建违法建筑而影响原告解除合同的权益。

第四步：除斥期间的问题

针对对方提出的超过除斥期间，应当驳回起诉的问题，王律师有不同的观点，王律师认为：首先，本案是厂房转让并非商品房，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》；其次，合同法第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案双方协议中并没有约定合同解除权的行使期限，在此情况下，应当是被告对原告催告行使解除权，原告在合理期限不行使，才会产生解除权灭失的问题。本案被告从未向原告进行过任何催告，合同解除权没有灭失，起诉符合法定期限的要求，并且，王律师调取了最高人民法院的两份指导案例，案例的裁判观点与王律师的观点是一致的。

关于对方所称的已经全额支付合同款项的问题，王律师指出：合同约定了收款账号，收款账号的银行流水中仅有105万的支付，被告称已经全额支付，但是没有拿出收据或者银行流水的证据，应当由被告承担举证责任；被告又提出支付的100万工伤赔偿属于合同款项，王律师又指出：因为合同从未约定这100万属于厂房买卖款项，而且合同明确约定了收款账号与，被告支付的100万元工伤款与厂房买卖款无关。

重新开庭时，王律师对于对方提出的观点进行逐条反驳，观点犀利、依据充分、环环相扣，胜诉的天平瞬间转到了原告方。

03

一审结局不可思议，竟驳回原告诉求

本案一审宣判，杜xx与王律师、管律师对本案充满信心，稳操胜券，但意想不到的是，一审的判决出乎意料，合议庭认为：《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的情形下，可以解除合同。杜xx签订《买卖合同》的目的是为了得到合同款，本案杜xx起诉被告支付合同款项完全可以实现合同目的，得到合同款，被告尚未构成根本违约，本案不符合解除的条件，故驳回原告诉讼请求。王律师听完判决结果表示不能认可，对方以“已经全额支付款项”的答辩，实际上已经属于拒绝履行支付合同款项的义务，怎么不构成根本违约呢？而且，十几年来物价已经攀升了很多倍，特别是房地产的价格急剧攀升，以前的钱和现在的钱购买力是完全不同的，如果对方仅仅支付合同款项，明显没有实现等价交换，是对原告利益的侵害，更关键的问题是，如果真的起诉索要合同款，可能会出现超过诉讼时效问题，因为2012年10月李xx支付全款，虽然期间杜xx多次索要剩余款项依法会导致诉讼时效中断，但毕竟都是口头的，并没有留下直接证据。

04

上诉，欲胜诉必须无懈可击

针对一审裁判的严重错误，王律师以杜xx的代理律师向上一级人民法院提出上诉。

律师在上诉开庭中指出：

1、被上诉人在答辩中称已经全额支付合同款，其实质是拒绝履行支付合同款项的义务，其行为已经构成根本违约，造成合同目的不能实现，本案符合解除法定条件。

2、合同目的实现是指得到等价的交换，价值与价格应当匹配，十几年前的货币与现在的货币购买力完全不同，故仅仅支付合同约定的未付款项不是合同目的实现。

3、对方在经过上诉人催告后，仍未支付合同款项，属于《合同法》第九十四条“（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形，属于法定的解除条件。法律与事实相互匹配，完全可以适用。

面对王律师列出的事实证据，无疑为对方增添了不少压力。

最终，在诉讼程序的压倒性优势下，经法院调解，被上诉人同意赔偿上诉人320万元，上诉人考虑到对方已经对厂房经营多年等客观情况予以认可，双方在法庭签订调解协议，本案终于获得圆满结束！