东莞南城律师(东莞南城律师事务所咨询)

6月13日东莞南城律师，一则执行查封公告在网络疯传。

根据地址东莞南城律师，被查封的涉案房屋，正是南城都汇8期——山河玖璋。

这个成都购房者翘首以盼的剪刀差“网红盘”，可谓命途多舛。

曾历经两任“东家”，也曾于2021、2022年被申请查封9569套房源（含车位等），保全金额高达45.4亿元，2021年11月最后一次推货之后就此“封存”。

与财产保全查封不同，山河玖璋剩余的3148套房源此番执行查封，并非网传的“三年又三年”，而是可能进入法拍“倒计时”。

#01

命途多舛！

新东家把自己送上“法庭”东莞南城律师？

2004年，和记黄埔耗资21.35亿元，以1030元/㎡拿下成都高新区1036.47亩土地，这个彼时的成都乃至西部地王项目，就是后来频频引发热议的南城都汇。

南城都汇“热”，不仅因为其曾经的“幕后老板”是长实集团的李嘉诚，也因为开发缓慢被疑“捂盘”吊足市场胃口，更因为巨大的房地价差令不少高新购房客趋之若鹜…..

其间，也有不少买家对这个项目饶有兴致，但测算之后却纷纷退避三舍——当年的拿地价格与十几年后早已不可同日而语，高昂的土地增值税足以把大家劝退。

直到拿地16年后，仍未开发完毕的南城都汇，终于迎来了新东家。

◎南城都汇山河玖璋航拍图（图源购房通）

2020年7月，厦门房企禹洲集团联合成都瑞卓置业，以总价71亿接手南城都汇项目，两家企业各占股50%，实际禹洲操盘。长实集团套现港币38.11亿元（未经审核利润）离场。

谁也没想到，南城都汇易主后仅有的两次开盘都是2021年，禹洲地产自己将自己送上“法庭”也是在这一年。

2021年，中国裁判文书网公布了3份执行裁定书，舜鸿地产（成都）有限公司分别被两家企业申请查封南城都汇合计9569套房产（含车位等），财产保全金额高达45.4亿元。

其中，卓颖投资集团有限公司申请查封舜鸿（成都）公司房产4603套、2021套，合计申请财产保全以41.1亿元为限；南京琨灏五金贸易有限公司申请查封房产2945套，财产保全以4.3亿元为限，查封期限均为三年。

◎卓颖、舜鸿、禹洲关系图谱（图源企查查）

而据企查查公开信息，卓颖投资100%持股杭州舜鸿贸易有限公司，杭州舜鸿贸易有限公司旗下两家公司都与禹洲地产有关联，而舜鸿地产（成都）有限公司也是由禹洲集团联与成都瑞卓置业联合成立，南京琨灏五金贸易有限公司也有多名高管在禹洲集团任职。

原告，被告，竟然都是“自己人”？

结合禹洲地产如今面临的债务危机，这出“自己告自己的戏码”，或许是其“回血”的救命稻草。

#02

法拍“回血”！

3148套房源年内或“上桌”？

据购房通，山河玖璋规划总户数3520户，此前开盘销售372套，此番查封住宅套数应该就是剩余的3148套房源。

回到6月13日执行查封公告本身，尽管查封期限为三年（2023年6月8日-2026年6月7日），且在此期间任何人不得对被查封财产进行转移、设定权利负担、实施毁损等其他有碍执行的行为，但这并不代表山河玖璋“三年又三年”或还有机会入市。

主要原因有三。

一．正常入市对于禹洲地产来说，只亏不赚，限价之后的购房款根本抹不平利息以及各项建设、人力等成本。

易主之后的南城都汇总计开盘两次，一次是2021年5月的8期山河玖璋，和同年11月份的南城都汇6期，一二手房巨大的剪刀差，让项目每每开盘都能“万人空巷”。

◎2021年南城都汇开盘基本信息（图源购房通）

无房家庭第一顺位社保年限最长近39年（467个月），刚一进入摇号池的最低门槛也要63个月社保以上，其疯狂程度可见一斑。

但市场疯抢却不代表开发商赚钱，因为这个项目打从转手之日起就不赚钱。

因为政府限价的关系，禹洲接手时面粉价格1.6W元/㎡，两度开盘面包价格却只能卖15527-17378元/㎡，这个帐怎么算都算不明白，基本属于“含泪赚吆喝”。

二．从法律程序来讲，与财产保全查封不同，执行查封，意味着房产即将进入法拍流程！

四川君合律师事务所合伙人 蒋华川律师表示东莞南城律师：“法院强制执行拍卖房产，一般需要的程序包括——查封涉案房屋、委托评估机构进行价值评估、委托拍卖机构进行拍卖（不能拍卖成交的，还需要降价并再次委托拍卖）、法院查封裁定书+评估报告+拍卖裁定书送达双方当事人……

因此，查封涉案房屋，相当于案件进入强制执行（法拍）第一步！

尽管从查封到拍卖没有明确时间规定，但根据实践情况，普通执行案件从执行立案到执行结案，在没有特殊情况需要申请延长执行期限的情况下，法定执行期限为6个月。”

也就是说，山河玖璋有望今年年内走上“拍卖席”，而涉案多方若协商顺利，“法拍”这一天或许将来得更早。

三．禹洲地产深陷债务危机多时，法拍的溢价部分或能助其“回血”。

来看一组禹洲地产2022年的数据。

去年，禹洲集团的归母净利润为-120亿元多，下滑幅度超1490%；毛利仅7亿元出头，同比下滑82.15%，毛利率低至2.71%；净资产负债比率，2022年末达到191.35%……

6月13日，执行查封公告发布的同一天，禹洲地产对外宣布“未能如期兑付2亿美元、息票率9.95%的高级绿色票据”，而该票据的到期应付日期，与6月8日查封期限起始日期也是同一天。

这两个时间节点，值得玩味，但都指向出一个词——“缺钱”。

如今，禹洲地产已启动债务重组计划，其中较为重要的一点为“建议资产处置，出售其于若干房地产开发项目及投资物业的股权，产生额外的现金流入及/或减少现金流出”……

而事实上，法拍也是现金流入的方式之一，且拍卖有溢价，客观来讲比“限价卖楼”更利于回血。

同时，涉案房屋查封期间，资金占用利息或者加倍迟延履行的双倍利息仍在持续滚动，或许，早日促成法拍，既有助于房企纾困，又能解渴市场，这才是一场双赢牌局。