河南吉豫律师事务所王素真(许小平律师事务所官网)

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　　本公众号法律顾问：北京大成（苏州）律师事务所 叶云开律师。

【有粉点名要赵雷河南吉豫律师事务所王素真的歌，那我就放首理想吧，愿我们放飞梦想，不离不弃】

　　现在苏州的地产媒体大都在洲际酒店参加绿地苏州one的产品发布会，没人和我抢今天太仓拍地的头条。

　　先回顾下此番拍地的盛况，五十多家开发商齐聚太仓，抢夺七宗地块，金地、中南、远洋、华宇、东原、同济等六家笑到了最后，合计揽金15.5亿。

　　我有几点感受，分享一下：

　　第一点， 房企们意犹未尽啊，五十多家抢七块地，现在zf都会学小米搞饥饿营销了。抢到地的开怀大笑，普司同庆，没抢到地的摩拳擦掌，目光又瞄准了即将推地的其他城市；

　　第二点， 参拍土地的都是熟面孔啊！前面几家不说，碧桂园、招商、景瑞、恒大、正荣、旭辉、蓝光等，哪些不是在苏州、无锡、张家港前几次土拍的风云人物啊，这些公司到处抢地，一副饿坏了的样子。

　　今天不聊别的，就说说为什么开发商们把目光重新投向了三四线城市？

　　三四线城市向来不被大家关注，除了碧桂园、恒大等少数以规模取胜、以农村包围城市为集团战略的房企们，他们持续对三四线城市保持高度的关注。

　　因为三四线城市购买力有限，土地溢价也不算高，所以在很长一段时间内，这里的地产项目大多是本土房企开发。他们形成了自己的小圈子，价格相对稳定，成交也相对稳定。

　　大型全国性房企的目光，都紧紧盯着一二线城市，所以北上广深地王频出；偶尔也会不慎着了地方政府的道儿，比如前几年的无锡和常州楼市，常州已经很多年没拍地了，无锡当初一出手就是几十万方，上百万方的地块也不罕见。

　　曾经某领袖房企的投资老大这样在无锡拿地，他的逻辑是机场二十分钟车程内的地都可拿。无锡地方小，你懂的，差不多半个无锡城二十分钟都能到硕放……

　　在一二线城市尝到甜头，在无锡常州吃了苦头后，很长很长一段时间，房企们专注在一二线拼人品拼实力，费尽心思要在这些城市去拿地开发。

　　而三四线，已经成了爹不疼、妈不爱的弃儿。

　　可偏偏的，上头的意思，是要三四线城市去库存。

　　所以，出现了一二线限购，三四线政策洞开的怪现状，然后某些深陷三四线泥淖的房企在2015、2016年拼命跑量，好不容易甩掉了包袱。参见扬州、泰州等城市。

　　但万万没想到，现在一年不到，风水轮流转，开发商们这次组团大张旗鼓地要来祸害三四线城市了！

　　我们来分析下原因，然后预判一下后果。

　　房企们好了伤疤忘了疼、疯狂扎堆不要命地在吴江、无锡、张家港、常熟、太仓拿地，是不是真的脑袋抽抽了？

　　我清楚地记得2015年在张家港赵庄那块地，当时我所在的公司因为和当地政府关系好，基本勾兑好价格，就等拍地，结果还是没信心，没拿。后来给中梁拿走了，现在卖得挺好，旁边碧桂园也干得风风火火，我老东家估计现在肠子都悔青了。

　　不扯闲篇，来分析原因：

　　第一， 年初吹下的牛逼，现在要兑现了。

　　去年涌现出12家千亿房企，其中有三家破三千亿，今年纷纷上调指标，三千亿变五千亿，千亿要奔两千亿，个个要放大卫星。一二线城市储备不足，只好三四线来弥补，有很多是借了钱，花不掉，必须拿地。

　　第二， 今年一季度卖得太好，必须买地补仓。

　　谁都没有想到，对调控免疫和绝望的买房人和投资客们，过年后再次推高了中国楼市的小阳春。房企们也很配合，甚至不惜降价跑量，纷纷抛货。这样一不小心，卖断了货。那么重金补仓，在所难免。

　　第三， 房企们对长三角城市群的一致看好。

　　长三角城市群目前可能是世界六大城市群最有投资潜力的了，上海、南京、苏州、杭州，甚至是无锡、常州、南通、嘉兴等，都是国内GDP排前列的城市，这里的人，对房子的渴望，是难以用常理去想象的。

　　第四， 一二线拿地太难，无奈转战三四线。

　　从2015年开始的土拍大战，在2016年达到高潮，限价、熔断、摇号、取中间值等各种土拍方式方法甚至是段子层不出穷，让房企们不说绝望但肯定是失望的。很多房企在苏州、南京、上海甚至是无锡的土拍中一无斩获，又在二手地买卖中铩羽而归，只得把宝压在三四线。这是无奈的选择。

　　第五， 生存还是死亡？这是永恒的话题。

　　如果这一波周期再拿不到地，很多区域公司甚至是全国性公司，有可能倒在黎明前夜，熬不到下一个窗口期。大家都很明白，目前房地产行业运作速度越来越快，千亿公司已经十几家，巨头越来越多，小房企已经无法生存，未来的房地产行业，将是寡头统治。用通俗的话来说，就是大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼。假如不想死得太快太早，就必须快拿地，多拿地，哪怕是三四线城市，也在所不惜。

　　第六， 投资部门的疯狂赌博。

　　原来房企的投资部是不能成为称为一个部门的，我之前说过，大多由总经理、财务和营销负责人组成小组，但我在前不久的文章里提过，现在很多房企的投资部摇身一变成公司最重要的部门，每家房企都在重金挖人。现在这一波挖人潮还没过去，刚刚履新的投资总们，为了表现，不得不说服老板们拿地，哪怕是三四线城市，摘地也是业绩体现。

　　原因可能还有很多，但百川东去汇成大海，总结成一条：

　　三四线城市，也成了商家必争之地。

　　那么最后来说说标题：祸害了一二线不够，还要祸害三四线。

　　其实这个话分正反面来说。

　　第一个祸害，可以打引号。

　　全国性的优秀房企进了原本只有本土房企的地界，用先进的设计理念、更好的产品和物业服务，整体提升了三四线城市的城市面貌，以及人居水准。

　　从这一点来讲，没毛病。

　　除了本土房企外，估计全世界都会拍手鼓掌，夹道欢迎。

　　第二个祸害么，也要分两方面来看。

　　房企扎堆三四线，推高了当地房价，加重了居民负担。

　　原本三四线城市的房价也就四千左右，一套三居室差不多四十来万。房价不算高，在这个物价高企的年代，三四线居民还是幸福的。

　　但现在土拍价不断攀新高，开发商们都是商人，是要赚钱的，那拿地和开发的成本，势必要转嫁到买房人身上，那么房价必然要远远高于原先！

　　未来天朝，将无净土！

　　这让我想起前人的一首古诗：

　　峰峦如聚，波涛如怒，山河表里潼关路。

　　望西都，意踟蹰。

　　伤心秦汉经行处，宫阙万间都做了土。

　　兴，百姓苦；亡，百姓苦。

　　三四线城市目前的大热，好像与国家导向不太符合啊！

　　不希望房地产过热，不希望过度开发和投资，但钱财如水，哪里有低洼，就会流向哪里。

　　这是用任何政策都刹不住的啊。

　　现在新一轮调控即将全面展开，句容、泰州纷纷加入调控，常州新推房源备案已经有难度，无锡出台调控政策，看来也势在必行。

　　这真是山雨欲来风满楼，正如我在前一篇文章里提到的《为你点歌No.82 | 苏州，你什么时候升级房地产调控补丁？》媒体、开发商及从业周边疯狂地在朋友圈刷屏楼市发烧，啪啪地打了当地主管部门的脸，调控是必然的一刀。

　　最后想提醒一下，那些手里已经没地，又持续没有斩获的房企们，小心点，你们的人员流动可能马上就要开始了。

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　　往期回顾：

　　为你点歌No.83 | 我们为什么要买学区房？

　　为你点歌No.82 | 苏州，你什么时候升级房地产调控补丁？

　　为你点歌No.75 | 为什么卖房子的都转行卖保险了？

　　为你点歌No.74 | 重金求子（di），苏州的房企都怎么了？

　　为你点歌No.73 | 南京楼市PK苏州楼市，高攀不起的房价离我们还远么？

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