河南陈幸律师(郑州律师事务所)

　　小编说

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　　很多新人（其实也包括老经纪人）在工作三五个月以后依旧开单困难，其原因除河南陈幸律师了在业主回访方面做的不到位，另一方面就带看效果不理想，无法制造出对业主和客户的吸引力，最终导致开单困难。

　　公司在培训时一直强调“多带看，多业绩；没带看，没业绩！”但目前就带看方面而言，还是功夫不够深，缺乏一些办法。

　　带看，顾名思义就是经纪人带领意向客户实地看房的过程，带看是门店工作流程中最重要的一环，也是我们对客户进行深入了解的最佳时机，这一过程把握的好坏直接影响到交易的成功与否，带看把握得好，即使该次带看没有成功，也使我们对客户的需求和购房心理有了更深一步的了解，对以后的工作会有很大的帮助。关于带看前的一些工作之前培训时提出过，为了加深印象，方便阅读，特发布在空间内，希望各位随时翻开看看，增加自己的战斗力。

　　一、带看前

　　1.带看前一定要再次确认时间地点、约定客户的时间点和约定房主时间段(时间段在20分钟左右比如9点至9点20分)，防止由于时间问题造成我们的被动局面，引起约看不顺。

　　约房主（话术）：

　　“客户可能会在10点至10点15分左右到，因为他同时还要考虑另外一套房屋，看完那套才能看这套。”（给房主造成紧迫感）

　　约客户（话术）：

　　a.“您一定要准时10点到，房东一会儿还有事情，要出去。”

　　b.“我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就没了。”

　　c.“今天看房的人很多，有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶紧来吧!”

　　2.提前与客户、房主沟通，防止跳单。(就是勤前教育，以前培训曾说过，根据房子的优缺点，跟房主或客户提前约好，在这里针对几个重点再重新提醒一下。)

　　a.对房主：

　　一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧！

　　b.对客户：

　　房东是我的好朋友，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会见风涨价，要是您对房屋不满意，也不要当面说太多，我再帮您找房子，我们还要做房东的生意，希望您能体谅。（有些话提前说明白，尽可能避免看房时的一些尴尬。）

　　3.再次确认房屋的详细信息（包括面积，价格，楼层，装修情况，小区物业费等）总结房屋的优缺点，提前准备说辞应对客户提问。

　　4.在陪同带看人员的选择上尽量选择和业主和客户熟悉、沟通得比较好的同事。

　　5.准备物品：

　　名片、买卖双方的联系电话、鞋套（包括客户的）、卷尺、手电筒、笔、本子。

　　6.针对房源的了解选择带看路线，尽量避开一些周边环境的脏乱差，避开中介密集的道路，选择能够突出房屋优点（交通便利、配套齐全、环境优美）的路线，增加印象分。

　　7.约客户在小区附近标志性建筑见面，避免约在中介密集或者小区门口，防止其他中介骚扰或客户询问小区门卫，为带看带来不必要的麻烦。

　　8.如果是复看，那么一定要提高对复看的重视程度，如果过多沉醉于初次带看的成功中，那么复看失败的可能性就非常大了，所以一定要在复看的时候继续努力的做工作，传递紧张气氛，尽量不要马上答应客户，视情况制造氛围，如：“其他门店好像已经下了定金了，问问再给客户回话。”让客户以为房子很抢手，也可要求客户带着定金来看房，促使下定。

　　二、带看中

　　1、守时，一定要比客户早到。

　　2.优越感

　　刚见客户时，假意联系房主时接到同事的电话，表示有意向客户复看。斥责对方，表示我方客户也有意向我方要先看。在看房前表示对客户的尊重性，使客户感到优越感。

　　3.带看路上的沟通：

　　A.要多问多听，所谓言多必失，我们可从中了解买方的家庭构成，找出核心人物。

　　B.适当渗透定金概念与中介费收费标准，可引用其他客户的例子，不易直接提出，以免引起客户的反感。

　　C.路上告诉他：“其他同事还不知道这套房子，他们有好几个诚意客户想要这样的房子”，“别的店好像有客户看中了这套房子，正在考虑，我们一定要抓紧去看！”拉近与客户的距离，传递紧迫感。

　　4.讲房子：

　　A.讲房子首先必须详细了解房屋的情况（房型，结构，小区环境，物业公司，开发商及周边生活设施，未来规划，升值潜力），总结房屋的优缺点，根据客户的需求，针对性的进行介绍。

　　B.赞美并放大房子的优点（价格低，房型好等），引导客户发现一些不容易发现的优点！认同有缺点，轻描淡写把缺点说出来，说这是“唯一的缺点”，对于客户指出的缺点不要过分掩盖，利用话题将其注意力引到房子的优点上，并指出房子是没有十全十美的。

　　C.用比较法说房子，用同小区、同房型、不同装修、不同楼层的房屋价格做比较。帮助其设计、装修，引导客户先入为主进行思考。造成先入为主的效果。

　　D.要有适当的提问，了解客户的感觉。

　　5. 传递紧张气氛，造成促销局面

　　A.根据提前安排好的多组带看时间间隔，要保证彼此碰面，形成聚焦。

　　B.当着客户的面，经纪人手机来电，假装其他同事的客户对该房屋已经考虑的差不多了，准备付预定金，恭喜同事，表达自己的客户现在还在考虑，透露非常遗憾的态度。（电话销控）

　　C.假装接到自己客户的电话，客户在电话中明确表示经过家人商量，已经准备预定这套房屋，询问相关后续事宜，耐心解答的同时，赞美客户的眼光，电话结束后，婉转表达意思，表示遗憾的态度，询问客户的意向。

　　D.电话斥责同事：“已经与你说过了，我带老客户先看，怎么你又带客户看了，怎么能这么没有信用呢？”既做了辛苦度，让客户感觉受到重视，又传递了紧迫感。”

　　E.带看过程中接到同事电话，询问钥匙，假装同事的客户现在正在路上，带钱复看，准备下定，借机逼迫客户。

　　F.带看结束后，同事适时出现，焦急的拿过房屋钥匙，兴奋的告知，他的客户马上带钱来复看，基本上没有问题就要下定了，借机逼迫客户。

　　G.偶遇同事，同事激动的表示，房子确实很不错，客户第一眼看上了，现在让他算税费了，如果没有太大问题就考虑下定了，借机给客户造成紧迫感。

　　6.逼定

　　在带看有钥匙房或者包销房时扮一假房主在家，尽量在意向强时当面议价，我们可以帮助客户向房东杀价格，以便摸其心理价格，获得好感，并尽力在第一时间议价，逼定。

　　7.防止跳单：

　　A. 带看确认书一定要客户填写，保障我们的权益。

　　B. 看房时盯紧双方，避免客户和房东有过多的交流，永远出现在客户与房东中间。

　　C. 虚拟之前自行成交案例，向买卖双方讲解，讲危害性夸大。

　　三、带看后

　　1、根据客户反应，判断客户意向，询问客户价格。

　　一般情况下，如果客户看房时间颇长、对房屋瑕疵提出意见、主动对房屋的装修，家具摆放发表建议，打电话询问家人意见，主动询问价格浮动以及过户贷款问题，如果客户具备以上诸多行为其中之一，我们就可以认为客户对房屋初步产生了购买意向。

　　2、如果客户有意向，立刻拉回店里谈。

　　大多数客户产生购买意向都可以理解为在我们的促销以及房屋本身情况的引诱下暂时性的冲动，如何让客户这种购买意向变得更加强烈以及冲动呢？最好的办法就是拉回店内，不要让客户独自离开，否则不仅意向会随时间变淡，而且可能收到其他方面的影响，对房屋产生不好的影响。

　　3、其他同事配合推荐该房屋，打动客户。

　　客户回到店内，一定事先告知店内同事，做好准备，利用团队的优势打击客户心理，通常使用的是赞美，虚拟，辛苦度几项，也可以考虑使用电话销控。

　　A:赞美：其他同事使用：“您的眼光真不错，您如果对这套房屋感兴趣，证明您是对二手房市场比较了解，懂行的，这套房屋不仅价格低，而且质量好，是最近难得一出的好房子。您的眼光确实独到。”

　　B:虚拟：您对这套房屋感兴趣？这可怎么办，我的客户也对这套房屋非常感兴趣，但是他最近很忙，要周末才能看房，要我为他保留，没想到您先看上了，我只有再给他找一套了，唉！现在出这样一套房子太不容易了！！

　　C:辛苦度：先生您是不知道，我们同事为了给您找这套房子，付出了很多的努力，他专门为您量身收集的房源，不仅如此，还事先和房东议价，说他的老客户诚心买房，房东缠不过他，才勉强答应以这个价格出售！

　　D:店内接到咨询同套房屋的电话，造成促销,借机逼迫客户。“您好，齐鲁楼市，什么？您想看看ｘｘ房子，对，报纸上打的广告，好的，您什么时候有时间？”“哦，是李老师啊，您好。什么？房子您已经考虑好了，您想定啊？好的，您一会过来面谈是么？好的！！”

　　4.针对带看过的顾客，运用比较法，对比以前带看过的房子，突出优点，掩饰大缺点。

　　5.一直不给价的客户。

　　A. 虚拟一个客户出的价格判断客户的意向，争取客户出价。

　　B. 通过询问付款方式，算贷款，了解顾客心里价位，争取客户出价。

　　C. 对客户说：“我看你对房子还是较满意，我帮你约下房东，砍砍价”，争取出价。

　　6.如果客户出的价格与房屋底价相差不多或者十分接近后，经纪人要控制自己的情绪，千万不能表现出很兴奋的样子，也不要透露意向价格肯定谈得下来，更要坚持做辛苦度，表示这个价格只能表示去谈一下，争取一下，房东态度十分的坚决，难度会比较大。

　　7. 针对出价低的客户：

　　“坚决的说房东不可能同意。早有人出这个价了，要是这个价的话，房子早卖出去了，还不知道卖了多少回呢！你出的价格肯定买不到房子！您还是重新考虑一下吧！”

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